<<Q＆A（一般・専任媒介/税金/私道）>>宮城県で建売買うならＢＯＲＤＥＲＬＥＳＳ株式会社

A1：こちらは、「一般媒介」「専任媒介」のお話になります。

建築主（売主・ハウスメーカー）が、物件を販売するには、販売活動に３種類あります。

①建築主（ハウスメーカー）が自ら販売する

②建築主（ハウスメーカー）が販売業者に販売を依頼する（専任媒介・専属専任媒介）

③建築主（ハウスメーカー）が全ての販売業者に販売協力をお願いする（一般媒介）

取扱物件数が限定されている建築主（個人工務店等）であれば、①の形態も多いですが、上場企業等大手の建築主になると取扱件数が多いため②③の形で販売活動を行うことがほとんどです。また、②③については、宅地建物取引業法上、建築主が仲介業者に依頼する業務に規制をする定めがあります。②については、有効期間が法律上、制約が設けられております。法律上の有効期間を過ぎた後は③の一般媒介の物件となります。有効期間内は、販売活動範囲が限られるため②の物件の多くが③の一般媒介物件となります。そのため、一般媒介物件の数が多くなり、各仲介業者が広告等販売活動を行うため、ポータルサイトにて同じ物件を各社が掲載されているといった状況になります。

｜弊社のご紹介物件について

弊社は、一般媒介・専任媒介問わず、指定流通機構（レインズ：宅建業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構）を使用して販売中の全物件の検索が可能です。特に、一般的なポータルサイトでは、インターネット掲載が許された物件のみが掲載されております。建築主様においては、個別にご紹介してほしいとの希望があることもあり、実はネット非公開物件も多数あります。また、弊社であれば、お客様目線での物件探しを行った上で、購入に必要な費用を丁寧に明確に説明させて頂きます。特に、一般媒介物件は多くの業者がご紹介可能なため、お客様からは「どの営業担当者から買うか」といった点が重要になるかと思います。

住宅購入補助金は、予算枠に達してしまうと自動的に終了されます。ご利用を検討されている場合は、ぜひ、弊社にご相談さい。最新の情報を確認してご案内いたします。

【支援事業・補助金・給付金・減税制度2024】

現在、住宅ローン貸出金利が非常に低いため、頭金を住宅ローンに組み入れて支払われる方がほとんどであり、頭金なしでも住宅購入が可能です。お客様によって毎月のローン返済額を押さえたい場合、頭金を収められてご購入される方もおられます。

弊社では、住宅ローン金利が低い現在は、引っ越し代や家具等などの諸費用が嵩む購入時点では、支出を抑えるためにも、まずは頭金なしで購入され、生活が落ち着かれたり貯金がたまった頃に繰り上げ返済されることをお勧めしております。

隣地使用権（民法209条）こちらは、「隣地使用権」の問題となります。

まず、境界線上のフェンスの所有権については、フェンスは隣地所有者と共有になり、施工費用は折半負担となります。

（境界線上でない場合は、それぞれの敷地内の所有者の所有となります。）

次に、施工に関しては、民法の改正があり、一定の目的のためであれば、必要な範囲内で、隣地所有者の承諾なしに隣地を使用することができるとされました。

その目的とは以下の通りです。

①境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
②境界標の調査又は境界に関する測量
③隣地に生えている竹木の枝の切取り
　ただし、承諾不要とは言っても、使用するときは、あらかじめその目的、日時、場所と方法を隣地所有者に通知しなければならないとされています。もしも隣地が借家で、所有者とは別の使用者がいた場合は、その使用者にも通知が必要になります。なお、隣地所有者が不明のときは、所有者が分かった後に通知すればよいとされています。また、あくまで隣地にとって損害（負担）が少ないものを選ばなければなりません。

私道の負担割合については、購入物件の状況により変わります。複数棟が建築されている新興開発地では、その私道に接している所有者の方のの頭数で等分されることが多いようです。登記簿上は「１/●」といった形で記載されます。実務上は、その負担割合で支払が必要な金員はないことがほとんどです。詳しくは、契約時に売主様より図面、謄本等でご説明があります。私道の負担割合については、購入者様においては、今後その物件を売却される際は、私道と一緒にセットでの売却になりますので、私道に関する資料（謄本）などが必要になる可能性があることをご承知おき頂ければと存じます。

町内会の加入の可否については、その土地の町内会によりますが、任意となることが多いようです。物件購入のご契約の際、売主様からご案内があったり、問い合わせ先をお教えいただけることが多いです。もし、そうでない場合は、ご自身でご新居の管轄の市役所にお問い合わせ頂くといいかと思います。もちろん、ご近所の方にお聞きくださることでも詳細がわかることもあるかと思います。

以前の土地の所有者様をお知りになりたい場合、管轄法務局で、該当の土地の登記簿謄本を取得し、ご確認することが可能です（手数料要）

地盤の強度について、主に、物件に「ベタ基礎」と呼ばれる手法が一般的です。構造とメリット、デメリットについてご説明します。

ベタ基礎の構造：

立ち上がっている部分と床一面を鉄筋を入れたコンクリートで一体化して、大きな面で床を支えます。面で支えたほうが荷重を分散できるので、（下記で説明する）布基礎より耐震性が高いのが特徴です。1995年の阪神淡路大震災以降から普及し始め、今では多くの住宅で採用されています。

ベタ基礎のメリット：

ベタ基礎は先述の通り、まず耐震性を高めやすくなります。また床下の地面をすべて厚いコンクリートで覆うので、湿気が建物に伝わりにくくなります。そのため湿気による住宅の木材の腐食等の心配も減ります。さらにコンクリートも厚いのでシロアリによる被害も防ぎやすくなります。

ベタ基礎のデメリット

一方、デメリットとしては布基礎に比べてコンクリートと鉄筋の使用量が多くなる（布基礎の約2倍）ので、その分のコストがかかります。

（参考）ベタ基礎以外の構造：布基礎

一見すると布基礎の床もコンクリートで覆われるので、ベタ基礎と同じように思えますが、住宅を支えるのは立ち上がっている部分のみです。鉄筋もここだけに入っていて、ベタ基礎が面で建物を支えるとしたら、布基礎は点で支える構造になります。立ち上がり部分以外は地面の上に防水シートを敷き、その上にコンクリートを施設します。ただしそのコンクリートの厚さは、ベタ基礎が15cmほどなのに対して、布基礎は5～6cmです。

布基礎のメリット

布基礎は上記の通り、床部分に鉄筋を使わないのと、コンクリートも薄いのでベタ基礎に比べてコストを抑えることができます。

布基礎のデメリット

一方で、布基礎は面で建物を支えるベタ基礎と比べて耐震性では不利です。また床部分のコンクリートが薄いため、ベタ基礎と比べて地面の湿気があがりやすく、シロアリ被害も受ける可能性が高くなります。

現在は、耐震強度やシロアリ駆除の点でのメリットが高いため、「ベタ基礎」構造の物件がほとんどを占めています。

固定資産税の起算日は、毎年１月１日になります。起算日における所有者（売主様）が固定資産税を前払いします。よって、購入者の方は、お引渡し時点以降の日割り計算で算出された金額を売主様に、決済日において売主様にお支払いを致します。なお、固定資産在の額は、土地の場所、物件の大きさ等により変わります。